상가 임대차 계약서 양식에는 임대할 상가의 위치와 면적, 보증금, 월세, 관리비, 임대차 기간을 정확하게 작성해야 합니다.
계약 당사자가 별도로 합의한 원상복구, 수리 책임, 부가세, 중도해지 조건은 특약사항에 구체적으로 적어야 합니다.
계약서를 작성하기 전에는 등기부등본에서 실제 소유자와 근저당권을 확인하고 건축물대장에서 건물 용도와 위반건축물 여부를 살펴보는 것이 중요합니다.
계약이 끝난 뒤에는 상가를 인도받고 사업자등록과 확정일자를 신청해야 보증금 보호에 필요한 요건을 갖출 수 있습니다.
목차
- 상가 임대차 계약서 양식 무료 다운로드
- 상가 임대차 계약서 작성 전 확인할 서류
- 상가 임대차 계약서 작성법
- 상가 계약서 작성 내용 한눈에 확인하기
- 상가 임대차 계약서 특약사항 작성법
- 권리금 특약은 임대차계약과 구분해야 합니다
- 사무실 임대차 계약서 작성 시 다른 점
- 대리인과 상가 임대차계약을 할 때 확인할 내용
- 계약 후 사업자등록과 확정일자 받기
- 환산보증금 계산 방법
- 임대인의 미납 국세도 확인해야 합니다
- 상가 임대차 계약 주의사항
- 상가 임대차 계약서 양식 자주 묻는 질문
- 계약서에 서명하기 전 마지막으로 확인할 내용
상가 임대차 계약서 양식 무료 다운로드
상가 임대차 계약서는 반드시 정해진 하나의 법정양식만 사용해야 하는 것은 아닙니다.
임대인과 임차인의 합의 내용이 정확하게 기재되어 있다면 직접 작성한 계약서도 사용할 수 있습니다.
다만 계약서에는 임대 목적물, 보증금, 월세, 지급일, 임대차 기간과 계약 당사자 정보가 빠짐없이 들어가야 합니다.
특약사항이 많다면 별지를 추가하고 계약서와 별지 사이에 간인하거나 서명해 동일한 계약 문서임을 확인하는 것이 좋습니다.
상가에 별도의 권리금이 있다면 상가 임대차 계약서만 작성해서는 충분하지 않을 수 있습니다.
기존 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금 거래는 상가건물 임대차 권리금계약서를 별도로 작성해야 합니다.
상가 임대차 계약서 작성 전 확인할 서류
상가 계약서 작성에 앞서 건물의 소유관계와 실제 영업 가능 여부부터 확인해야 합니다.
계약서에 내용을 정확하게 적었더라도 해당 장소에서 원하는 업종을 운영하지 못하면 사업 계획에 차질이 생길 수 있습니다.
| 확인 서류 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 등기부등본 | 실제 소유자, 근저당권, 압류, 가압류, 신탁등기 |
| 건축물대장 | 건물 용도, 면적, 층·호수, 위반건축물 여부 |
| 토지이용계획확인서 | 용도지역과 업종 관련 제한 |
| 신분증 | 계약 상대방과 등기상 소유자의 일치 여부 |
| 중개대상물 확인·설명서 | 권리관계, 시설 상태, 관리비 등 |
| 영업 인허가 관련 자료 | 해당 장소에서 업종을 운영할 수 있는지 여부 |
등기부등본에서 소유자와 담보권 확인하기
상가 임대차 계약서의 임대인과 등기부등본의 소유자가 같은 사람인지 먼저 확인해야 합니다.
공동소유 건물이라면 소유자 전원의 동의 또는 적법한 위임 권한이 있는지도 살펴봐야 합니다.
등기부등본의 을구에서는 근저당권과 전세권 등 담보에 관한 내용을 확인할 수 있습니다.
등기부등본은 계약일뿐 아니라 잔금을 지급하고 상가를 인도받는 날에도 다시 발급해 권리관계가 달라지지 않았는지 확인하는 것이 안전합니다.
신탁등기가 설정된 상가는 등기상 소유자만 확인하고 바로 계약하면 안 됩니다.
신탁원부를 통해 임대 권한이 누구에게 있는지 확인하고 필요한 경우 수탁자의 동의를 받아야 합니다.
건축물대장에서 업종과 용도 확인하기
건축물대장에서는 계약할 상가의 용도와 면적, 층·호수 및 위반건축물 표시를 확인할 수 있습니다.
계약하려는 업종이 현재 건물 용도와 맞지 않으면 용도변경이나 별도의 인허가가 필요할 수 있습니다.
음식점, 학원, 노래연습장, 미용업처럼 시설과 인허가 기준이 있는 업종은 계약 전에 관할 행정기관에 영업 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
계약서에는 인허가가 불가능할 때 계약금과 보증금을 어떻게 처리할지도 특약으로 정할 수 있습니다.
참고자료 : 임대차 계약서 양식 바로 쓰는 방법 – 다운로드부터 작성 기준까지 한 번에 정리
상가 임대차 계약서 작성법
상가 임대차 계약서 작성법에서 가장 중요한 부분은 실제 임차 공간과 금전 조건을 명확하게 특정하는 것입니다.
주소만 적기보다 층과 호수, 임차 면적, 공용부분 사용 범위까지 구분해야 계약 이후의 해석 차이를 줄일 수 있습니다.
임대할 상가의 주소와 면적
소재지는 등기부등본과 건축물대장에 표시된 도로명주소 또는 지번을 기준으로 작성합니다.
집합건물이라면 건물명과 동·층·호수를 함께 기재해야 합니다.
건물 전체가 아니라 일부만 임차한다면 임차할 부분의 위치와 면적을 구체적으로 적어야 합니다.
필요한 경우 평면도에 임차 공간을 표시해 계약서에 첨부하고 임대인과 임차인이 함께 서명하는 것이 좋습니다.
국세청은 건물 일부를 임차하고 상가 확정일자를 신청하는 경우 임차 부분이 표시된 건물도면이 필요할 수 있다고 안내합니다.
개별 호실 전체가 아니라 호실의 일부만 사용하는 사무실 임대차 계약에서도 공간을 객관적으로 구분할 수 있어야 합니다.
상가 보증금과 계약금
상가 보증금은 한글과 숫자를 함께 기재하면 금액을 잘못 읽거나 수정하는 문제를 줄일 수 있습니다.
계약금, 중도금, 잔금이 있다면 각 금액과 지급일도 구분해서 적어야 합니다.
계약금을 반드시 보증금의 10%로 정해야 하는 법적 의무가 있는 것은 아닙니다.
계약 당사자가 합의해 금액을 정할 수 있으므로 지급한 금액과 계약 해제 시 처리 조건을 계약서에 명확하게 작성해야 합니다.
보증금과 계약금은 가능하면 임대인 본인 명의의 계좌로 송금해야 합니다.
다른 사람의 계좌로 송금해야 한다면 그 계좌로 지급해도 임대인에게 적법하게 지급한 것으로 본다는 내용을 서면으로 확인하는 것이 좋습니다.
상가 월세와 지급일
상가 월세 계약서 양식에는 월세 금액과 지급일, 선불 또는 후불 여부를 작성해야 합니다.
월세를 입금할 계좌와 첫 번째 월세가 계산되는 날짜도 함께 적으면 지급 시점을 명확하게 구분할 수 있습니다.
입주일이 월 중간이라면 첫 달 월세를 일할 계산할 것인지 전액 지급할 것인지 합의해야 합니다.
연체료를 정한다면 적용 시점과 계산 방법이 지나치게 모호하지 않도록 구체적으로 적어야 합니다.
상가 관리비와 사용료
상가 관리비는 매월 고정 금액인지 실제 사용량에 따라 정산하는 금액인지 구분해야 합니다.
관리비에 포함되는 공용전기료, 청소비, 수도료, 승강기 유지비와 주차비 등도 계약서나 별지에 적는 것이 좋습니다.
전기료와 수도료를 개별 계량하지 않는 건물이라면 세대별 배분 기준을 확인해야 합니다.
임대인이 관리비를 변경할 수 있다면 변경 사유와 통보 방법도 특약사항에 정할 수 있습니다.
부가세 별도 여부
상가 월세가 ‘부가세 별도’인지 ‘부가세 포함’인지 계약서에서 분명하게 구분해야 합니다.
월세만 보고 계약했다가 실제 납부금액이 달라지는 일을 막으려면 월세, 부가세와 관리비를 각각 표시하는 것이 좋습니다.
세금계산서 발급 여부와 임대인의 과세 유형에 따라 실제 세무처리가 달라질 수 있습니다.
계약 전 임대인 또는 세무 전문가에게 세금계산서 발급과 사업상 비용처리 가능 여부를 확인해야 합니다.
임대차 기간과 인도일
임대차 기간은 임대인과 임차인이 합의한 시작일과 종료일을 정확한 날짜로 작성합니다.
상가 계약기간이 반드시 2년이어야 하는 것은 아니므로 사업계획과 인테리어 비용 회수 기간을 함께 고려해야 합니다.
계약 시작일, 잔금일과 실제 상가를 인도받는 날이 다르다면 각각 구분해서 적어야 합니다.
렌트프리 기간이 있다면 월세가 면제되는 정확한 기간과 관리비 부담 여부도 함께 작성해야 합니다.
상가 계약서 작성 내용 한눈에 확인하기
상가 계약서 작성이 끝났다면 아래 항목이 빠지지 않았는지 확인해야 합니다.
특히 금액과 날짜는 말로만 합의하지 말고 모두 계약서나 특약사항에 남겨야 합니다.
| 구분 | 반드시 작성할 내용 |
|---|---|
| 임대 목적물 | 주소, 층, 호수, 면적, 임차 범위 |
| 보증금 | 총액, 계약금, 중도금, 잔금 |
| 월세 | 금액, 지급일, 선불·후불 |
| 부가세 | 포함 또는 별도 |
| 관리비 | 금액, 포함 항목, 정산 방식 |
| 계약기간 | 시작일, 종료일, 인도일 |
| 시설물 | 현재 상태, 수리 책임, 소유권 |
| 계약 종료 | 원상복구 범위, 보증금 반환 시점 |
| 당사자 | 성명, 주소, 연락처, 서명 또는 날인 |
계약서의 빈칸은 나중에 내용이 추가되지 않도록 사선으로 처리하는 것이 좋습니다.
수정한 부분이 있다면 임대인과 임차인이 수정 내용을 확인하고 해당 부분에 서명하거나 날인해야 합니다.
상가 임대차 계약서 특약사항 작성법
상가 임대차 계약서 특약사항은 법률을 그대로 옮겨 적는 공간이 아닙니다.
계약할 상가와 업종에 맞춰 당사자 사이에서 다르게 정한 내용을 구체적으로 기록하는 부분입니다.
인터넷에 공개된 특약 문구를 그대로 복사하면 실제 시설 상태나 계약 조건과 맞지 않을 수 있습니다.
아래 예시는 참고용이므로 임대인과 임차인의 합의 내용에 맞게 금액과 날짜, 책임 범위를 수정해야 합니다.
부가세와 관리비 특약 예시
월 차임은 금 ○○○원이며 부가가치세는 별도로 한다. 관리비는 월 ○○○원으로 하며 공용전기료와 청소비를 포함하고, 개별 전기료·수도료·가스비는 임차인이 별도로 부담한다.
부가세와 관리비를 한 금액으로 묶기보다 각각 구분해서 작성하는 것이 좋습니다.
관리비에 포함되지 않는 비용도 함께 적어야 실제 매월 부담할 금액을 판단할 수 있습니다.
시설물 수리 특약 예시
계약 당시 존재하는 누수, 전기, 급배수와 냉난방 설비의 하자는 임대인이 ○년 ○월 ○일까지 수리한다. 임차인의 인테리어 공사 또는 사용상 과실로 발생한 고장은 임차인이 부담한다.
시설물 수리는 모든 수리를 임대인이나 임차인 한쪽이 부담한다고 포괄적으로 정하기보다 원인과 시설별로 구분하는 것이 좋습니다.
계약 당시 사진과 동영상을 촬영하고 주요 시설의 작동 상태를 확인한 문서를 첨부하면 책임 범위를 판단하는 데 도움이 됩니다.
원상복구 특약 예시
임차인은 계약 종료 시 임차인이 설치한 칸막이, 간판과 인테리어 시설을 철거한다. 계약 당시 존재한 천장, 바닥, 전기배선과 임대인이 인수를 동의한 시설은 철거 대상에서 제외한다.
원상복구 특약에는 ‘임차인이 원상복구한다’라는 문장만 적지 않는 것이 좋습니다.
계약 당시 상태를 기준으로 철거할 시설과 남겨둘 시설을 구분하고 폐기물 처리비 부담 주체도 정해야 합니다.
영업 인허가 특약 예시
임차인이 신청한 ○○업 영업 인허가가 건물의 용도 또는 임대 목적물의 사유로 불가능한 경우 계약을 해제하고, 임대인은 지급받은 계약금과 보증금을 반환한다. 다만 임차인의 자격이나 준비서류 미비로 허가받지 못한 경우에는 적용하지 않는다.
인허가 특약은 어떤 사유로 허가가 나오지 않았을 때 계약을 해제할 수 있는지 구분해야 합니다.
계약 체결 전에 관할 행정기관에서 건축물 용도와 업종별 시설 기준을 먼저 확인하는 것이 우선입니다.
중도해지 특약 예시
임차인이 계약기간 중 계약을 종료하려면 ○개월 전에 임대인에게 서면으로 통보한다. 중도해지 시 월세, 중개보수와 시설처리 비용의 부담은 당사자가 별도로 합의한 기준에 따른다.
중도해지 조항이 없다고 해서 임차인이 통보만 하고 언제든 계약을 종료할 수 있는 것은 아닙니다.
중도해지가 필요한 상황과 통보기간, 신규 임차인 중개보수, 보증금 반환일을 미리 정하는 것이 좋습니다.
추가 담보권 설정 제한 특약 예시
임대인은 잔금 지급일부터 임차인의 사업자등록 신청과 확정일자 부여가 완료되는 날까지 임차인의 보증금 회수에 영향을 주는 새로운 근저당권 등 담보권을 설정하지 않는다.
이 특약을 작성했더라도 잔금일에 등기부등본을 다시 확인하는 절차를 생략해서는 안 됩니다.
특약 위반 시 계약 해제나 배상 범위를 어떻게 처리할지도 함께 합의할 수 있습니다.
권리금 특약은 임대차계약과 구분해야 합니다
상가 권리금에는 영업시설, 거래처, 신용, 영업 노하우와 상권에서 얻는 이점 등이 반영될 수 있습니다.
권리금을 지급하는 상대방이 임대인이 아니라 기존 임차인이라면 임대차계약과 권리금계약의 당사자도 달라집니다.
따라서 권리금이 있는 상가는 상가 임대차 계약서와 권리금계약서를 별도로 작성하는 것이 좋습니다.
권리금 액수와 지급일, 시설 목록, 영업자료 인계, 신규 임대차계약이 성립하지 않을 때의 반환 조건을 명확하게 정해야 합니다.
권리금을 지급했다고 해서 건물 소유권이나 임대차계약이 자동으로 확보되는 것은 아닙니다.
먼저 임대인과 신규 임대차 조건을 확인하고 임대차계약 체결 여부와 권리금 지급 시점을 연결해야 합니다.
사무실 임대차 계약서 작성 시 다른 점
사무실 임대차 계약서도 기본적인 작성 항목은 일반 상가 계약서와 비슷합니다.
다만 공유사무실이나 한 호실의 일부를 임차한다면 독립된 사용 공간과 공용공간의 범위를 더 구체적으로 적어야 합니다.
회의실, 탕비실, 주차장과 우편물 수령 서비스의 사용 조건도 확인해야 합니다.
인터넷, 냉난방, 출입카드, 보안과 주말 출입에 추가 비용이 있는지도 계약 전에 살펴봐야 합니다.
사업자등록이 필요한 사무실이라면 해당 주소로 사업자등록을 할 수 있는지 확인해야 합니다.
전대차나 공유오피스 계약은 일반적인 직접 임대차와 확정일자 적용 조건이 다를 수 있으므로 계약 형태를 먼저 확인해야 합니다.
대리인과 상가 임대차계약을 할 때 확인할 내용
대리인 계약에서는 대리인의 신분증만 보고 계약을 체결하면 안 됩니다.
소유자가 실제로 계약 체결과 보증금 수령 권한을 위임했는지 서류와 본인 확인을 통해 검토해야 합니다.
다음 자료를 확인하는 것이 좋습니다.
- 등기부등본상 소유자의 인적사항
- 대리인의 신분증
- 소유자가 작성한 위임장
- 인감증명서 또는 본인서명사실확인서
- 계약 체결과 보증금 수령에 관한 위임 범위
- 보증금을 지급할 계좌의 명의
- 소유자 본인과의 전화 또는 서면 확인
- 법인 소유라면 법인등기사항증명서와 법인 인감 관계
위임장에는 단순히 ‘부동산 관련 사항을 위임한다’라고 적기보다 해당 상가의 주소와 계약 권한을 구체적으로 표시하는 것이 좋습니다.
보증금을 대리인 계좌로 지급해야 한다면 대리인에게 수령 권한이 있는지도 반드시 확인해야 합니다.
계약 후 사업자등록과 확정일자 받기
상가 임대차 계약서를 작성한 것만으로 보증금 보호에 필요한 절차가 모두 끝나는 것은 아닙니다.
임차인은 상가를 인도받고 해당 주소로 사업자등록을 신청하는 절차를 확인해야 합니다.
상가건물 임대차보호법상 대항력은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 생기는 구조입니다.
등기부등본상의 선순위 권리와 임차인의 요건을 갖춘 시점에 따라 보증금 회수 순서가 달라질 수 있습니다.
확정일자는 상가건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받기 위해 확인해야 하는 절차입니다.
국세청은 임대차계약서 원본과 신분증, 필요한 경우 건물도면 등을 준비해 신청하도록 안내하고 있습니다.
상가 확정일자는 모든 임대차계약에 동일하게 적용되지 않습니다.
환산보증금이 지역별 기준을 넘는지 확인하고 구체적인 적용 여부는 건물 소재지 관할 세무서에서 확인하는 것이 정확합니다.
환산보증금 계산 방법
환산보증금은 상가 보증금에 월세를 일정한 방식으로 환산한 금액을 더해 계산합니다.
국세청이 안내하는 계산식은 보증금 + 월세 × 100입니다.
예를 들어 보증금이 5,000만 원이고 월세가 200만 원이라면 환산보증금은 다음과 같습니다.
5,000만 원 + 200만 원 × 100 = 2억5,000만 원
2026년 7월 확인 기준으로 국세청이 안내하는 지역별 환산보증금 범위는 다음과 같습니다.
| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억 원 이하 |
| 수도권 과밀억제권역 및 부산광역시 | 6억9,000만 원 이하 |
| 일부 광역시·세종시 및 지정 지역 | 5억4,000만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억7,000만 원 이하 |
일부 광역시와 지정 지역의 구체적인 범위는 계약할 상가의 소재지에 따라 확인해야 합니다.
환산보증금이 기준을 초과하더라도 상가건물 임대차보호법의 모든 보호가 배제된다는 의미는 아니며 적용되는 조항의 범위가 달라질 수 있습니다.
확정일자 신청 대상과 준비서류는 국세청 확정일자 신청 안내에서 확인할 수 있습니다.
지역 구분이나 계산 결과가 불분명하다면 계약 전에 관할 세무서에 적용 여부를 문의하는 것이 좋습니다.
임대인의 미납 국세도 확인해야 합니다
등기부등본에 압류가 표시되지 않았더라도 임대인에게 미납된 국세가 있을 수 있습니다.
건물이 경매나 공매로 처분될 때 세금과 보증금의 우선순위가 문제가 될 수 있으므로 보증금이 크다면 미납 국세 열람도 검토해야 합니다.
국세청에 따르면 임대차계약 전에는 임대인의 동의를 받아 미납 국세를 열람할 수 있습니다.
계약 후 임대차기간이 시작되기 전에는 보증금 등 일정 조건에 따라 임대인의 동의 없이 열람할 수 있지만 그 사실이 임대인에게 통보될 수 있습니다.
신청 가능 시기와 동의 요건, 준비서류가 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
구체적인 절차는 국세청 미납 국세 열람제도 안내에서 확인할 수 있습니다.
상가 임대차 계약 주의사항
상가 임대차 계약 주의사항은 계약서를 작성하는 순간에만 확인하는 내용이 아닙니다.
매물을 검토할 때부터 잔금 지급과 사업자등록을 마칠 때까지 단계별로 확인해야 합니다.
계약 전
- 등기부등본상 실제 소유자를 확인합니다.
- 근저당권, 압류, 가압류와 신탁등기를 확인합니다.
- 건축물대장의 용도와 위반건축물 여부를 확인합니다.
- 원하는 업종의 영업 인허가 가능 여부를 확인합니다.
- 기존 임차인의 권리금과 시설물 소유관계를 확인합니다.
- 월세, 부가세와 관리비를 합한 실제 월 부담액을 계산합니다.
- 필요하면 임대인의 미납 국세 열람을 검토합니다.
계약할 때
- 임대할 층·호수·면적을 정확하게 작성합니다.
- 보증금, 계약금, 잔금과 월세 지급일을 작성합니다.
- 부가세 포함 여부와 관리비 항목을 구분합니다.
- 원상복구 범위와 시설물 수리 책임을 작성합니다.
- 영업 인허가가 불가능할 때의 계약 처리 방법을 정합니다.
- 중도해지와 보증금 반환 조건을 작성합니다.
- 대리인 계약이라면 위임 권한을 확인합니다.
- 계약서와 특약 별지를 각각 한 부씩 보관합니다.
잔금을 지급할 때
- 등기부등본을 다시 발급해 새로운 권리 설정이 없는지 확인합니다.
- 상가의 시설 상태와 임대인의 수리 완료 여부를 확인합니다.
- 잔금은 계약에서 정한 권한 있는 사람의 계좌로 지급합니다.
- 열쇠와 출입카드를 받고 실제로 상가를 인도받습니다.
- 계량기 수치와 시설 상태를 사진이나 영상으로 남깁니다.
계약 후
- 해당 사업장 주소로 사업자등록을 신청합니다.
- 환산보증금과 적용 조건을 확인해 확정일자를 신청합니다.
- 계약서 원본과 이체내역을 함께 보관합니다.
- 임대차 조건이 변경되면 변경계약서를 작성합니다.
- 보증금이나 월세가 변경되면 확정일자를 다시 확인합니다.
상가 임대차 계약서 양식 자주 묻는 질문
Q. 상가 임대차 계약서 양식은 법으로 정해져 있나요?
A. 일반적인 상가 임대차계약에는 반드시 사용해야 하는 하나의 법정 거래계약서 양식이 정해져 있는 것은 아닙니다. 다만 임대 목적물과 보증금, 월세, 계약기간, 당사자 및 특약사항이 명확하게 작성되어야 합니다.
Q. 상가 임대차 계약서 무료 다운로드 파일을 그대로 사용해도 되나요?
A. 기본양식으로 사용할 수 있지만 실제 계약 조건에 맞게 수정해야 합니다. 부가세, 관리비, 원상복구, 시설물, 인허가와 중도해지 조건은 별도로 확인해야 합니다.
Q. 상가 계약기간은 반드시 2년으로 작성해야 하나요?
A. 상가 임대차계약을 반드시 2년으로 정해야 하는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인이 사업계획과 투자비용 등을 고려해 계약기간을 합의할 수 있습니다.
Q. 계약갱신을 요구하면 10년 동안 무조건 영업할 수 있나요?
A. 상가 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년 범위에서 행사할 수 있습니다. 다만 차임 연체 등 법에서 정한 거절 사유가 있다면 임대인이 갱신을 거절할 수 있으므로 개별 계약관계를 확인해야 합니다.
Q. 상가 월세에 부가세가 포함되나요?
A. 계약서에 부가세 포함 또는 별도 여부가 어떻게 작성되어 있는지 확인해야 합니다. 세금계산서 발급과 실제 세무처리는 임대인의 과세 유형과 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 상가 관리비는 계약서에 꼭 작성해야 하나요?
A. 관리비 분쟁을 줄이려면 금액과 포함 항목, 정산 방식을 계약서에 작성하는 것이 좋습니다. 전기료와 수도료처럼 별도로 부담하는 비용도 구분해야 합니다.
Q. 권리금 특약을 임대차계약서에만 적으면 되나요?
A. 기존 임차인에게 권리금을 지급한다면 권리금계약서를 별도로 작성하는 것이 좋습니다. 권리금 지급일과 시설 목록, 신규 임대차계약이 체결되지 않을 때의 반환 조건을 구체적으로 정해야 합니다.
Q. 대리인과 계약해도 효력이 있나요?
A. 소유자가 계약 권한을 적법하게 위임했다면 대리인을 통한 계약도 가능합니다. 위임장과 본인 확인서류를 확인하고 계약 체결과 보증금 수령 권한이 포함되어 있는지 살펴봐야 합니다.
Q. 계약서를 분실하면 어떻게 해야 하나요?
A. 공인중개사를 통해 계약했다면 중개사무소에 보관된 계약서 사본을 요청할 수 있습니다. 상대방이 보관한 계약서와 확정일자 관련 자료, 이체내역도 계약 내용을 확인하는 자료가 될 수 있습니다.
Q. 상가 계약서를 작성하면 확정일자가 자동으로 생기나요?
A. 계약서를 작성하는 것만으로 확정일자가 자동 부여되지는 않습니다. 사업자등록과 환산보증금 적용 조건을 확인한 뒤 관할 세무서 등을 통해 별도로 신청해야 합니다.
계약서에 서명하기 전 마지막으로 확인할 내용
상가 임대차 계약서는 상가 보증금과 월세만 적는 서류가 아닙니다.
실제 영업 가능 여부와 매월 부담할 비용, 시설 수리, 원상복구와 계약 종료 조건까지 정하는 중요한 문서입니다.
계약 전에는 등기부등본과 건축물대장을 확인하고 계약할 공간과 업종이 일치하는지 살펴봐야 합니다.
계약서에는 부가세와 관리비, 시설물, 권리금, 중도해지와 보증금 반환 조건을 구체적으로 남기는 것이 좋습니다.
계약을 마친 뒤에는 상가를 인도받고 사업자등록과 확정일자 적용 여부를 확인해야 합니다.
보증금이 크거나 신탁등기, 다수의 담보권, 대리인 계약처럼 권리관계가 복잡하다면 계약금을 지급하기 전에 공인중개사나 법률 전문가에게 개별 계약서를 확인받는 것이 안전합니다.
